Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une révolution dans le monde de l’immobilier. Ce dispositif permet aux ménages aux revenus modestes d’accéder plus facilement à la propriété. En séparant la possession du terrain de celle du bâti, le BRS offre une nouvelle approche pour devenir propriétaire, à un coût réduit. Mais quels sont réellement les avantages et inconvénients de ce dispositif ? Explorons ensemble cette solution innovante.
Le Bail Réel Solidaire : Qu’est-ce que c’est ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS), mis en place par la loi Macron du 6 août 2015, vise à rendre l’accession à la propriété plus accessible pour les ménages aux revenus modestes. L’idée centrale de ce dispositif est de dissocier la propriété du terrain, détenue par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), de celle du bâti, acquise par l’acheteur. Cette séparation permet de réduire significativement le coût d’achat du logement.
Le BRS propose un bail de longue durée, fixé à 80 ans, offrant la possibilité aux ménages de revendre leur bien tout en limitant la spéculation. En effet, ce dispositif est conçu dans une optique de long terme, tant pour les résidents que pour les collectivités et les OFS.
Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire, il est impératif d’utiliser le logement comme résidence principale. Deux options s’offrent à vous : acheter un bien immobilier déjà existant, nécessitant ou non des travaux de rénovation, ou un logement vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Qui est éligible au BRS ?
L’éligibilité au Bail Réel Solidaire est soumise à des plafonds de ressources. Toutefois, ceux-ci sont environ 25 à 30 % plus élevés que ceux requis pour un logement social. Ainsi, ce dispositif s’adresse principalement aux ménages aux revenus moyens, solvables, et non en situation de précarité.
Les plafonds de revenus pour 2024
Voici les plafonds de revenus pour être éligible au BRS en 2024 :
| Composition du foyer | Plafond zone A | Plafond zone B et C |
|———————-|—————-|———————|
| 1 personne | 35 515 € | 26 921 € |
| 2 personnes | 49 720 € | 35 899 € |
| 3 personnes | 56 825 € | 41 525 € |
| 4 personnes | 64 638 € | 46 014 € |
| 5 personnes ou plus | 73 732 € | 50 489 € |
Ces plafonds sont conçus pour permettre à une population plus large d’accéder au dispositif, tout en restant dans le cadre de l’accession sociale.
Les avantages du Bail Réel Solidaire
Le Bail Réel Solidaire présente de nombreux avantages, rendant l’accession à la propriété beaucoup plus abordable et sécurisée pour les ménages aux revenus modestes.
Prix d’achat réduit
Le principal avantage du BRS est le prix d’achat du logement. En effet, en dissociant la propriété du terrain et du bâti, les ménages acquièrent uniquement la propriété des murs de leur logement, et non celle du terrain. Cela permet de baisser le coût d’achat d’environ 30 % par rapport aux prix du marché. Dans les zones où le terrain est particulièrement rare et cher, cet écart peut même atteindre 50 %.
Revenus modérés
Les acquéreurs peuvent ainsi accéder à la propriété à un coût réduit, tout en payant une redevance mensuelle à l’OFS propriétaire du terrain. En Île-de-France, cette redevance est en moyenne de 2 euros par mètre carré de logement par mois.
Fiscalité avantageuse
Outre le prix attractif, les acquéreurs bénéficient également de plusieurs avantages fiscaux. Par exemple, une TVA réduite à 5,5 % s’applique pour l’achat d’un logement neuf. De plus, il est possible de bénéficier d’une diminution de la taxe foncière, selon la politique fiscale de la municipalité concernée.
Possibilité de cumuler avec des prêts aidés
Les acquéreurs peuvent également cumuler le BRS avec des prêts aidés, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), augmentant ainsi leur capacité d’achat.
Sécurité en cas de revente
Le BRS offre également une sécurité en cas de revente. En effet, l’OFS garantit le rachat du bien, permettant ainsi de préserver les ménages de la volatilité du marché immobilier.
Durée renouvelable du bail
Enfin, la durée du bail peut être renouvelée, garantissant aux ménages la pérennité de leur investissement et stabilisant la valeur de la construction sur le long terme.
Les inconvénients du Bail Réel Solidaire
Malgré ses nombreux avantages, le Bail Réel Solidaire présente également certains inconvénients qu’il est important de considérer avant de s’engager dans ce dispositif.
Plafonds de revenus
Tout d’abord, l’éligibilité au BRS est limitée par des plafonds de revenus. Cela signifie que seuls les ménages dont les revenus se situent en dessous de ces plafonds peuvent bénéficier de ce dispositif.
Redevance mensuelle
Les acquéreurs doivent également s’acquitter d’une redevance mensuelle pour l’usage du terrain, ce qui peut représenter une charge supplémentaire non négligeable, pouvant dépasser une centaine d’euros par mois en fonction de la typologie du logement.
Usage limité à la résidence principale
L’usage du logement est limité à la résidence principale. Les acquéreurs ne peuvent donc pas utiliser leur bien comme résidence secondaire ou le louer.
Conditions de revente
La revente du logement est également encadrée. Le prix de cession est inférieur au prix du marché, ce qui peut limiter la plus-value réalisable. En général, le prix de vente est équivalent au prix d’achat initial, ajusté selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
Plus-value limitée
La plus-value réalisée lors de la revente est donc généralement très limitée, ce qui peut représenter un frein pour certains investisseurs potentiels.
Quels changements pour le BRS en 2024 ?
En 2024, des changements significatifs sont attendus pour le Bail Réel Solidaire, notamment pour renforcer son attractivité et élargir le nombre de ménages pouvant en bénéficier.
Augmentation des plafonds de ressources
Une révision à la hausse des plafonds de ressources est prévue, afin de permettre à davantage de ménages d’accéder à ce dispositif. Cette mesure vise à élargir la portée du BRS et à répondre à la demande croissante de logements abordables.
Croissance du BRS
Depuis sa mise en place par la loi « Alur » de 2014, la production de logements sous le régime du BRS a connu une croissance notable. Actuellement, le BRS constitue 26 % de l’ensemble des logements neufs destinés à l’accession sociale, marquant une augmentation importante par rapport aux années précédentes.
Contribution à la mixité sociale
Le BRS est également présenté comme un outil de mixité sociale, permettant à une gamme étendue de ménages, des familles modestes aux classes moyennes, d’accéder à la propriété.
Préoccupations concernant l’ouverture des plafonds
Toutefois, certaines préoccupations subsistent quant à l’ouverture des plafonds d’accès aux logements intermédiaires. Les dirigeants d’OFS soulignent que le BRS devrait rester dans le domaine du logement social pour mieux répondre aux besoins des ménages modestes.
Attente des décisions du ministère du Logement
Les OFS attendent les décisions du ministère du Logement concernant les plafonds de ressources, espérant que ces révisions permettront de mieux cibler les ménages ayant réellement besoin de ce dispositif.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une solution innovante et prometteuse pour faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. En dissociant la propriété du terrain et du bâti, il permet de réduire significativement le coût d’achat des logements, tout en offrant des avantages fiscaux et des possibilités de financement attractives.
Cependant, il présente également des inconvénients, tels que les plafonds de revenus, la redevance mensuelle, et les restrictions à la revente. Il est donc essentiel que les ménages intéressés par ce dispositif prennent le temps de bien comprendre ses implications avant de s’engager.
Les changements prévus pour 2024, notamment l’augmentation des plafonds de ressources, devraient permettre à un plus grand nombre de ménages de bénéficier du BRS. Ce dispositif, en constante évolution, représente une réponse intéressante aux défis actuels du marché immobilier et une nouvelle voie vers une propriété plus accessible et durable.
