Le Pinel s’est éteint fin 2024, et avec lui le réflexe de défiscalisation immédiate qui guidait l’investissement locatif depuis des années. À sa place, la loi de finances 2026 a installé un mécanisme d’une autre nature : le statut de bailleur privé, surnommé dispositif Jeanbrun du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. En vigueur depuis le 20 février 2026 et applicable le lendemain, ce cadre abandonne la réduction d’impôt forfaitaire au profit d’une logique d’amortissement, plus proche de la comptabilité d’entreprise que des recettes de défiscalisation classiques.
Pour un particulier qui hésite à investir dans le neuf, le changement n’est pas cosmétique. La rentabilité ne se joue plus sur une ristourne fiscale ponctuelle, mais sur la capacité à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien. Cet article détaille le fonctionnement réel du dispositif, ses conditions d’accès et les arbitrages qu’il impose. Pour aller plus loin sur les solutions d’investissement dans le neuf et le détail des logements éligibles, Cogedim propose un dossier complet sur le statut de bailleur privé.
L’essentiel à retenir
- Entrée en vigueur : depuis le 21 février 2026, applicable jusqu’au 31 décembre 2028.
- Principe : amortissement de 80 % de la valeur du bien (le terrain est exclu), à un taux de 3,5 % à 5,5 % par an pour l’immobilier neuf.
- Plafond annuel : de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyer pratiqué.
- Engagement : location nue, en résidence principale, pendant 9 ans minimum.
- Biens concernés : logements collectifs neufs ou anciens rénovés à hauteur d’au moins 30 % du prix. Maisons individuelles exclues.
Comment fonctionne l’amortissement, le cœur du dispositif
Toute la mécanique repose sur une idée simple à formuler, plus subtile à manier : un logement perd de la valeur avec le temps, et l’État autorise désormais le bailleur à déduire cette dépréciation de ses revenus fonciers. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’entrant jamais dans le calcul puisqu’il ne se déprécie pas.
Concrètement, le taux annuel et le plafond varient selon l’effort consenti sur le loyer. Plus le loyer est modéré, plus l’avantage grimpe. Voici la grille fixée par la loi :
| Catégorie de loyer | Taux annuel ( pour le neuf ) | Plafond d’amortissement par an |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € |
L’amortissement peut être pratiqué jusqu’à ce que 80 % du prix d’acquisition soit absorbé. Résultat : un revenu foncier réduit chaque année, et un avantage fiscal lissé sur la durée plutôt que concentré sur quelques exercices. C’est là que se situe la rupture avec le dispositif Pinel. On échange le coup de pouce immédiat contre une visibilité de long terme sur la rentabilité nette.
Statut de bailleur privé : qui peut en bénéficier
Le statut de bailleur privé s’adresse aux investisseurs particuliers souhaitant s’inscrire dans ce nouveau cadre fiscal. Le dispositif ne s’applique pas à n’importe quel achat. Plusieurs conditions se cumulent, et il suffit qu’une seule manque pour fermer la porte.
Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans. Seuls les logements collectifs sont admis : les maisons individuelles restent à l’écart, ce qui oriente clairement l’investissement vers l’appartement. Pour l’ancien, l’accès est conditionné à des travaux lourds, représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition, avec à la clé une performance énergétique de classe A ou B.
Autre garde-fou : la location au sein du cercle familial est proscrite. Impossible de loger un enfant ou un parent proche tout en empochant l’avantage fiscal. Les loyers et les ressources du locataire sont par ailleurs plafonnés selon la catégorie choisie, les barèmes intermédiaires se calant sur le zonage ABC tandis que le social et le très social se définissent à l’échelle communale.
Une nouveauté qui mérite l’attention : la fin du zonage
Voici un point que beaucoup d’analyses survolent. Contrairement aux dispositifs précédents, l’accès au statut de bailleur privé n’est plus conditionné par un zonage géographique. Un appartement neuf dans une ville moyenne peut désormais ouvrir droit à l’amortissement, là où le Pinel l’aurait écarté.
Cette ouverture change la donne pour qui cherchait à investir hors des métropoles saturées, où les prix d’entrée laissaient peu de marge à la rentabilité. Le seul zonage qui subsiste sert à calibrer les plafonds de loyer intermédiaire, pas à filtrer l’accès au dispositif lui-même.
Ce que ça change vraiment pour votre projet
Pour un investisseur, l’arbitrage se déplace. Avec le Pinel, on calculait une réduction d’impôt sur quelques années. Ici, on raisonne en rendement net étalé sur la durée de détention, ce qui suppose de garder le bien longtemps pour en tirer le plein bénéfice.
Le dispositif récompense aussi la modération : accepter un loyer social ou très social fait grimper le taux et le plafond d’amortissement. Un calcul à poser pour chaque projet, car un loyer plus bas peut être compensé par un avantage fiscal plus généreux et une vacance locative réduite.
Reste les points de vigilance. L’engagement de neuf ans est ferme, et le non-respect des conditions entraîne la remise en cause des avantages obtenus. L’exigence énergétique sur l’ancien rénové suppose un budget travaux conséquent. Avant de s’engager, mieux vaut chiffrer précisément la base amortissable, le niveau de loyer visé et la durée de détention envisagée. C’est sur ces trois variables que se construit, ou s’effondre, l’équilibre économique du projet.