Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs immobiliers attendaient un successeur clair. C’est désormais chose faite avec la loi Jeanbrun, adoptée dans le cadre de la loi de finances 2026. Ce nouveau dispositif fiscal repose sur un mécanisme inédit en location nue : l’amortissement du bien. Mais est-il vraiment intéressant pour tous les profils d’investisseurs ? Conditions d’éligibilité, avantages fiscaux, comparaison avec le Pinel et le LMNP, profils gagnants et points de vigilance : voici tout ce qu’il faut savoir avant de se positionner.
Loi Jeanbrun : de quoi parle-t-on exactement ?
La loi Jeanbrun est un nouveau dispositif fiscal destiné à relancer l’investissement locatif en France. Elle introduit pour la première fois l’amortissement comptable en location nue, jusque-là réservé à la location meublée.
Origine et objectif du dispositif
Le dispositif s’appelle officiellement « statut du bailleur privé ». Il est issu de l’article 47 de la Loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Son nom populaire vient de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui l’a porté dans le cadre du plan gouvernemental Relance Logement.
L’objectif affiché : mobiliser l’épargne des particuliers vers la création de logements locatifs abordables, dans un contexte de tension sur l’offre.
Le principe : un amortissement fiscal inédit en location nue
Le Pinel fonctionnait par réduction d’impôt calculée sur le prix du bien. La loi Jeanbrun change complètement de logique : elle permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers, via un mécanisme d’amortissement.
Concrètement, l’avantage fiscal n’est plus un crédit forfaitaire, mais une charge comptable qui vient diminuer le revenu imposable. L’impact dépend donc directement de votre tranche marginale d’imposition.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun immobilier s’articule autour de trois piliers : les caractéristiques du bien, les conditions de location et le mécanisme d’amortissement.
Conditions d’éligibilité du bien
Le logement doit être un appartement situé dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont exclues, même neuves. Deux cas de figure sont admis :
- Logement neuf ou en VEFA, acquis à partir de l’entrée en vigueur de la loi
- Logement ancien rénové, avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et un DPE atteignant la classe A ou B après travaux
Contrairement au Pinel, il n’existe aucun zonage géographique : le dispositif s’applique partout en France.
Conditions de location
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter plusieurs engagements :
- Louer le bien nu, en résidence principale du locataire
- Maintenir la location pendant 9 ans minimum
- Ne pas louer à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant
- Respecter des plafonds de loyers et de ressources selon l’un des trois niveaux : intermédiaire (-15 % du marché), social (-30 %) ou très social (-45 %)
L’avantage fiscal en pratique
L’amortissement s’applique sur 80 % du prix du bien (les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain, non amortissable). Le taux varie selon le type de bien et le niveau de loyer choisi :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové | Plafond annuel |
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
L’amortissement vient réduire le revenu foncier imposable. En cas de déficit, l’excédent s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, voire 21 400 €/an jusqu’au 31 décembre 2027 pour les rénovations énergétiques.
Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Loi Jeanbrun, Pinel, LMNP : quelles différences ?
La loi Jeanbrun se positionne entre l’ancien Pinel et le LMNP, sans se confondre avec l’un oul’autre. Voici les différences clés à connaître pour choisir le dispositif adapté à votre situation.
| Critère | Loi Pinel (terminée) | Loi Jeanbrun | LMNP |
| Mécanisme fiscal | Réduction d’impôt | Amortissement déductible | Amortissement déductible |
| Type de location | Nue | Nue | Meublée |
| Régime fiscal des loyers | Revenus fonciers | Revenus fonciers | BIC |
| Zonage géographique | Zones A, A bis, B1 | Toute la France | Toute la France |
| Type de bien | Neuf uniquement | Appartement neuf ou ancien rénové (≥ 30 % travaux) | Tout type de logement |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum | Aucune |
| Avantage fiscal | 9 % à 21 % du prix étalés | 3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du prix, plafonné à 12 000 €/an | Amortissement libre selon comptabilité |
| Plafond niches fiscales | Inclus (10 000 €/an) | Hors plafond (déduction d’assiette) | Hors plafond |
| Plafonds de loyers | Oui | Oui (3 niveaux) | Non |
| Date limite | Terminé (31/12/2024) | 31/12/2028 | Dispositif pérenne |
Trois différences à retenir :
- Jeanbrun vs Pinel : on passe d’une réduction d’impôt à une déduction d’assiette. L’avantage progresse avec la TMI : plus elle est élevée, plus le Jeanbrun devient performant.
- Jeanbrun vs LMNP : même logique d’amortissement, mais sur des régimes fiscaux différents. Le LMNP relève des BIC (location meublée), le Jeanbrun des revenus fonciers (location nue). Les deux sont cumulables sur des biens distincts.
- Hors plafond des niches fiscales : contrairement au Pinel, l’avantage Jeanbrun n’entre pas dans le plafond global de 10 000 €/an. Un atout significatif pour les contribuables déjà optimisés.
Pour quel profil d’investisseur la loi Jeanbrun est-elle pertinente ?
La loi Jeanbrun s’adresse en priorité aux investisseurs réunissant plusieurs critères :
- Tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, à partir de 30 %, idéalement 41 % ou 45 %. Plus la TMI est haute, plus la déduction génère d’économie d’impôt.
- Horizon de détention long, de préférence 15 ans et plus. Les abattements pour durée de détention atténuent l’imposition à la revente.
- Appétence pour la location nue et acceptation d’un loyer plafonné en contrepartie de l’avantage fiscal.
- Stratégie patrimoniale long terme : transmission, constitution d’un patrimoine immobilier, complément de revenus à la retraite.
- Contribuables déjà au plafond des niches fiscales (10 000 €/an), pour qui le Jeanbrun reste pleinement déductible.
Conclusion
Alors, la loi Jeanbrun est-elle un dispositif fiscal intéressant ? La réponse dépend largement de votre profil. Pour les contribuables fortement imposés, prêts à s’engager sur le long terme et à louer en nu, le mécanisme d’amortissement constitue un levier puissant, hors plafond des niches fiscales. Pour les profils à TMI faible ou à horizon court, l’arbitrage avec le LMNP ou d’autres stratégies reste à étudier. Avant toute décision, une simulation patrimoniale personnalisée tenant compte de votre fiscalité, de votre horizon et de votre patrimoine global reste l’étape la plus utile.