Vous envisagez d’acheter votre propre logement tout en réalisant un investissement locatif. Cette stratégie permet de bâtir un patrimoine immobilier solide et de générer des revenus supplémentaires. Mais est-ce réellement faisable et sous quelles conditions ? Découvrez les éléments de réponse pour réussir cet ambitieux projet immobilier.
Pourquoi combiner l’achat d’une résidence principale à un investissement locatif ?
L’achat d’une résidence principale et l’investissement locatif poursuivent chacun des objectifs différents. La résidence principale sert à se loger, tandis que l’investissement locatif permet de générer des revenus. Comment et pourquoi les combiner ?
Résidence principale : quels enjeux ?
Acheter une résidence principale permet de cesser de verser des loyers à fonds perdus. Pour ce faire, vous avez généralement recours à un emprunt immobilier. Comme ce logement devient le foyer familial, il est souvent tentant de pousser le taux d’endettement à son maximum afin d’acheter un bien plus grand ou mieux situé. Cependant, cela peut restreindre votre capacité d’emprunt pour un futur investissement locatif.
Fiscalement, la résidence principale est avantageuse. Elle n’est soumise à aucune imposition puisque ce logement ne génère pas de revenus, même si elle vous permet d’économiser des loyers. De plus, à la revente, vous ne payez pas de taxe sur la plus-value. Pour amortir le coût de l’emprunt et des frais de notaire, il est souvent conseillé de conserver le bien entre 6 et 8 ans ou jusqu’à ce qu’il valorise de 5 %.
Investissement locatif : quels enjeux ?
L’investissement locatif est un actif générateur de revenus. Grâce à l’effet de levier immobilier, vous pouvez compenser partiellement le coût du crédit, voire dégager une trésorerie supplémentaire si vous atteignez un cashflow positif. La rentabilité d’un investissement dépend du prix d’achat et des loyers perçus, tout en restant relativement à l’abri des risques majeurs.
Sur le plan fiscal, l’investissement locatif alourdit votre impôt sur le revenu. Cependant, des dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier ou les amortissements en location meublée peuvent alléger la facture fiscale. En conséquence, l’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif permet de se loger tout en obtenant un rendement de votre patrimoine immobilier.
Conditions pour réussir l’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif
Pour financer deux acquisitions immobilières, vous aurez besoin de recourir à l’emprunt bancaire. Voici les points essentiels à considérer : capacité d’emprunt, taux d’endettement, apport personnel et type de financement.
La capacité d’emprunt pour associer achat de la résidence principale et investissement locatif
La capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter en fonction de vos revenus et charges, sans excéder le taux d’endettement de 35 %, fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Pour déterminer ce montant, les banques considèrent l’intégralité de vos salaires, une moyenne de vos primes sur plusieurs années si votre situation professionnelle est stable, et les pensions de retraite pour les retraités. Si vous êtes travailleur indépendant ou précaire, une moyenne de vos revenus d’activité sur plusieurs années sera prise en compte.
Les revenus locatifs potentiels ou les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la mise en location du bien sont également pris en compte à hauteur de 70 %. Les 30 % restants couvrent le risque d’impayés ou de vacance locative. Les revenus provenant d’aides comme les pensions alimentaires ou les allocations chômage ne sont jamais pris en compte.
Quant aux charges, les établissements prêteurs considèrent les mensualités de crédit en cours et les pensions alimentaires. Les autres dépenses telles que l’énergie ou les primes d’assurance sont incluses dans le calcul du reste à vivre. Le reste à vivre doit être d’au moins 800 euros pour un couple si vous souhaitez emprunter au-delà du taux d’endettement de 35 %.
Le taux d’endettement pour acheter une résidence principale et un investissement locatif
Depuis la recommandation du HCSF, seuls 15 % des dossiers peuvent dépasser la limite de 35 % d’endettement, avec priorité donnée aux primo-accédants. Pour faire partie des heureux élus, il faut présenter un dossier solide et disposer de revenus importants.
Le taux d’endettement se calcule ainsi :
Taux d’endettement=(revenus/charges)×100
L’apport personnel pour acheter et investir
Pour combiner deux achats immobiliers, vous devrez probablement emprunter des sommes conséquentes. Les banques, conscientes du risque de défaillance, n’acceptent que rarement de prêter sans apport personnel (prêt à 110 %).
La nature de l’achat est déterminante pour savoir quel montant injecter dans votre projet immobilier. Pour une résidence principale, il est préférable d’injecter un maximum d’apport afin de réduire la durée d’emprunt ou d’emprunter moins.
En ce qui concerne l’investissement locatif, il est souvent plus judicieux d’injecter un apport minimal pour maximiser l’effet de levier du crédit. Moins vous injectez d’apport, plus vous profitez de cet effet. Cependant, il est crucial de bien évaluer l’effort d’épargne pour optimiser le cashflow. Si vous optez pour le régime du réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs, optimisant ainsi la fiscalité de votre investissement immobilier.
Le type de financement pour l’achat d’une résidence principale et d’un investissement locatif
Plusieurs options de prêt immobilier s’offrent à vous : amortissable, prêt in fine, prêt avec différé de remboursement. Chaque type de financement a ses avantages et doit être choisi en fonction de vos objectifs fiscaux et de trésorerie.
Par exemple, le prêt in fine permet de déduire plus d’intérêts d’emprunt sur une plus longue échéance, ce qui peut adoucir votre fiscalité. Le prêt avec différé de remboursement peut vous permettre de mieux gérer votre trésorerie en différant le paiement des mensualités.
Les garanties pour l’achat de la résidence principale et de l’investissement locatif
La garantie est également un aspect crucial à considérer pour ces différents types de prêts. Le prêt in fine, par exemple, nécessite un nantissement sur un produit d’épargne, qui génère des revenus jusqu’au solde de l’emprunt. Ces intérêts peuvent servir à rembourser le capital emprunté sans effort d’épargne supplémentaire, voire à dégager des liquidités supplémentaires pour un nouvel achat immobilier.
L’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif est un projet ambitieux mais réalisable. Cela permet non seulement de se loger mais aussi de constituer un patrimoine générateur de revenus complémentaires. La clé du succès réside dans une bonne gestion de votre capacité d’emprunt, du taux d’endettement, de l’apport personnel et du choix du type de financement. En planifiant soigneusement et en optimisant chaque aspect, vous pouvez réaliser ce double projet immobilier tout en réduisant les risques financiers.
